Una de las dudas más frecuentes en el mundo inmobiliario y tributario en Colombia es: ¿Los arriendos llevan IVA? ¿Sí o no?. La respuesta, como en muchos temas fiscales, depende de varios factores: el tipo de inmueble, el uso que se le da (residencial o comercial), y quién es el arrendador (persona natural o jurídica).
En este artículo te explicamos de forma clara, actualizada y con ejemplos reales, cuándo un arrendamiento debe llevar IVA y cuándo no, según las normas vigentes en 2025. También resolveremos casos especiales como el arriendo a través de inmobiliarias o la diferencia entre arrendamientos con fines habitacionales y comerciales.
Prepárate para aclarar todas tus dudas sobre este tema crucial para propietarios, arrendatarios e inmobiliarias.
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¿Qué es el IVA y cómo se aplica en Colombia?
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es un tributo indirecto que se aplica sobre la venta de bienes y la prestación de ciertos servicios en Colombia. La tarifa general del IVA en 2025 sigue siendo del 19%.
No todos los bienes o servicios están gravados. Algunos están exentos, otros excluidos y algunos gravados. En el caso de los arriendos, su tratamiento fiscal depende principalmente del uso del inmueble y la naturaleza del arrendador.
¿Los arriendos llevan IVA? – Respuesta corta
Sí y no.
Los arriendos pueden llevar IVA o no, dependiendo de lo siguiente:
| Tipo de inmueble | Uso del inmueble | Arrendador | ¿Lleva IVA? |
|---|---|---|---|
| Apartamento | Residencial | Persona natural o jurídica | ❌ No |
| Local comercial | Comercial | Persona jurídica (empresa) | ✅ Sí |
| Local comercial | Comercial | Persona natural no responsable de IVA | ❌ No |
| Local comercial | Comercial | Persona natural responsable de IVA | ✅ Sí |
Como ves, no se trata simplemente del tipo de propiedad, sino de quién arrienda y cómo se usa el inmueble.
Arriendos residenciales: ¿se cobra IVA?
La respuesta es NO.
Según el Estatuto Tributario Colombiano (Art. 468-1) y los pronunciamientos de la DIAN, los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda están excluidos del IVA, sin importar si el arrendador es una persona natural o una empresa.
🔹 Ejemplo:
Una empresa que arrienda apartamentos para uso residencial no debe cobrar IVA, ya que el uso del inmueble es habitacional.
⚠️ Importante: Esta exclusión aplica siempre que el inmueble se arriende solo para vivienda. Si se usa para actividades mixtas (comercio y residencia), podría variar.
Arriendos comerciales: ¿Cuándo se cobra IVA?
En este caso, sí se debe cobrar IVA, pero no siempre. El arriendo de locales u oficinas comerciales está gravado con IVA del 19%, pero solo si el arrendador es responsable del impuesto.
Esto incluye:
Empresas (personas jurídicas)
Personas naturales obligadas a facturar electrónicamente y declarar IVA
🔹 Ejemplo:
Una empresa que arrienda un local comercial para una panadería debe facturar con IVA.
¿Qué pasa si el arrendador es una empresa?
Cuando el arrendador es una empresa (persona jurídica), se presume que está obligada a facturar y declarar IVA.
Entonces:
Si arrienda inmuebles comerciales → Sí cobra IVA
Si arrienda inmuebles residenciales → No cobra IVA
🔹 Ejemplo 1: Empresa arrienda una bodega → Gravado con IVA
🔹 Ejemplo 2: Empresa arrienda un apartamento familiar → Excluido de IVA
¿Y si el arrendador es una persona natural?
Aquí hay que revisar si la persona natural está obligada a facturar y declarar IVA.
¿Cuándo lo está?
Cuando supera los topes establecidos por la DIAN
Cuando es responsable del impuesto como arrendador habitual de inmuebles comerciales
Entonces:
Persona natural que arrienda un local comercial y declara IVA → Sí debe cobrar IVA
Persona natural que arrienda ocasionalmente o no supera los topes → No cobra IVA
🔹 Ejemplo:
Una persona natural que arrienda su garaje como local comercial y no declara IVA, no está obligada a cobrarlo.
¿Qué sucede cuando el arriendo es gestionado por una inmobiliaria?
Este caso genera confusión frecuente. Todo depende del rol de la inmobiliaria:
🟢 A. La inmobiliaria es solo intermediaria o administradora:
El contrato de arriendo está a nombre del propietario.
La inmobiliaria solo cobra el arriendo en nombre del dueño.
Se aplica el régimen del propietario.
➡️ Si el propietario no declara IVA, no se debe cobrar IVA.
🔴 B. La inmobiliaria actúa como arrendadora (subarrienda):
El contrato está a nombre de la inmobiliaria.
La inmobiliaria subarrienda el inmueble a un tercero.
Se aplica el régimen de la empresa inmobiliaria.
➡️ Si la inmobiliaria factura con IVA, debe incluirlo en el canon.
🔹 Ejemplo práctico:
Una persona natural arrienda un local a una inmobiliaria, que a su vez lo subarrienda a un negocio. La inmobiliaria, como arrendadora, sí debe cobrar IVA al cliente final.
Casos prácticos explicados
✅ Caso 1: Arriendo residencial por empresa
Inmueble: Apartamento
Uso: Vivienda
Arrendador: Empresa
Resultado: ❌ No lleva IVA
✅ Caso 2: Arriendo comercial por persona natural sin obligación de IVA
Inmueble: Local comercial
Uso: Tienda
Arrendador: Persona natural no responsable de IVA
Resultado: ❌ No lleva IVA
✅ Caso 3: Arriendo comercial por empresa
Inmueble: Oficina
Uso: Actividad empresarial
Arrendador: Persona jurídica
Resultado: ✅ Sí lleva IVA
✅ Caso 4: Inmobiliaria arrienda directamente
Inmueble: Local
Uso: Restaurante
Arrendador: Empresa inmobiliaria
Resultado: ✅ Sí lleva IVA
Conclusión
Entonces, ¿los arriendos llevan IVA? ¿Sí o no?
La respuesta definitiva es: depende del uso del inmueble y del régimen tributario del arrendador.
🔍 Resumen clave:
🏠 Arriendos de vivienda: Están excluidos del IVA
🏢 Arriendos comerciales: Sí llevan IVA, pero solo si el arrendador está obligado a cobrarlo
🧑💼 Empresas: Siempre deben aplicar el IVA si arriendan inmuebles comerciales
👨👩👦 Personas naturales: Solo si son responsables de IVA
🏢 Inmobiliarias: Si subarriendan, deben facturar con IVA
Mantente siempre informado y asesórate con un contador si arriendas inmuebles con fines comerciales. Aplicar mal el IVA puede generar sanciones por parte de la DIAN.
Preguntas frecuentes (FAQ)
❓¿Si arriendo mi apartamento como Airbnb debo cobrar IVA?
Si se arrienda con fines turísticos o por días, podría considerarse un servicio hotelero, y sí estaría gravado con IVA. Verifica tu régimen tributario.
❓¿El IVA en arriendos se puede descontar en la declaración?
Si eres responsable del IVA y tienes arriendos comerciales, puedes descontar el IVA pagado en la adquisición o servicios relacionados con la actividad.
❓¿Si arriendo mi apartamento por días o semanas, debo cobrar IVA?
Sí, en la mayoría de los casos. Si arriendas un apartamento por días o por cortas estancias, como si fuera un hotel o a través de plataformas como Airbnb, la DIAN puede considerarlo como servicio de hospedaje, y este sí está gravado con IVA, incluso si el inmueble es residencial.
➡️ Excepción: Si lo haces como persona natural de forma ocasional y no superas los topes, podrías estar exento, pero siempre es recomendable consultar con un contador.
❓¿Si arriendo un garaje o parqueadero, debo cobrar IVA?
Sí. El arrendamiento de parqueaderos o garajes, ya sea independiente o como parte de otro contrato, sí está gravado con IVA del 19%, incluso si lo arrienda una persona natural, si esta está obligada a declarar IVA.
❓¿El arrendamiento de bodegas lleva IVA?
Sí. Las bodegas se consideran inmuebles comerciales, por lo tanto, su arrendamiento está gravado con IVA, siempre que el arrendador esté obligado a facturar y declarar el impuesto.
❓¿Qué pasa si no cobro el IVA estando obligado a hacerlo?
Estás incumpliendo la normatividad tributaria. La DIAN puede imponer sanciones, exigir el pago del IVA omitido, intereses y multas. Por eso, si estás obligado a declarar IVA y arriendas inmuebles comerciales, debes facturar correctamente e incluir el impuesto.
❓¿El IVA en arriendos es deducible para la empresa arrendataria?
Sí. Si una empresa toma en arriendo un inmueble comercial y le facturan con IVA, puede tomar ese IVA como descontable en su declaración, siempre que lo use en el desarrollo de su actividad económica.
❓¿El arriendo de un consultorio médico lleva IVA?
Sí. Aunque se use para prestar un servicio de salud (que puede estar exento), el arrendamiento del consultorio sigue siendo un contrato comercial, y si el arrendador es responsable de IVA, sí debe cobrar el 19%.
❓¿Qué diferencia hay entre “exento” y “excluido” de IVA?
Exento: Aplica una tarifa del 0% pero da derecho a devolución de IVA pagado en costos.
Excluido: No genera IVA, pero tampoco da derecho a devolución o descuento de IVA pagado.
El arrendamiento de vivienda está excluido, no exento.
❓¿El arriendo de oficinas amobladas lleva IVA?
Sí. Tanto el arriendo del inmueble como de los muebles se consideran servicios gravados, por lo tanto, sí se debe cobrar IVA sobre el total del canon, si el arrendador es responsable del impuesto.
❓¿Quién determina si estoy obligado a cobrar IVA por mis arriendos?
Lo determina tu régimen tributario, tus ingresos anuales y si estás registrado como responsable de IVA ante la DIAN. Si superas los topes establecidos o desarrollas actividad económica habitual, puedes estar obligado.
Siempre es recomendable consultar con un contador para evaluar tu situación específica.
❓¿Si tengo varios apartamentos arrendados, pero todos son residenciales, debo cobrar IVA?
No, mientras el uso siga siendo exclusivamente habitacional, no debes cobrar IVA, aun si tienes varios inmuebles y generas ingresos altos. Pero podrías estar obligado a llevar contabilidad o facturar electrónicamente si superas ciertos umbrales.
❓¿La administración incluida en el canon de arrendamiento lleva IVA?
La administración para propiedad horizontal (residencial) no genera IVA, porque es parte del servicio excluido asociado a la vivienda. Sin embargo, si el inmueble es comercial y el canon incluye administración, entonces ese valor sí puede estar gravado si quien cobra es responsable de IVA.
❓¿El arriendo a una empresa de un inmueble residencial cambia su tratamiento fiscal?
No. Lo que determina si se cobra IVA o no no es quién paga el arriendo, sino el uso real del inmueble. Si se arrienda un apartamento para que una empresa aloje a su personal como residencia, sigue siendo uso habitacional y, por tanto, está excluido de IVA.
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