Renta o Ganancia Ocasional es una pregunta que muchos contribuyentes en Colombia se hacen al momento de declarar la venta de un bien inmueble. Esta decisión no solo afecta el valor del impuesto a pagar, sino también el tratamiento contable y legal de la operación. Un reciente fallo del Consejo de Estado, en el proceso de Inversiones Oma Osio Mancini & Cía SCA contra la DIAN, ha puesto en el centro del debate las diferencias entre estos dos conceptos.
Este artículo analiza a fondo esa sentencia y las implicaciones que tiene para empresarios, inmobiliarias, contadores y contribuyentes en general. Descubre cuándo se debe declarar como renta y cuándo como ganancia ocasional, qué criterios usa la ley para diferenciar los activos movibles de los fijos, y cómo evitar sanciones por inexactitud en tu declaración de renta.
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¿Qué sucedió en este caso?
La sociedad Inversiones Oma Osio Mancini & Cía SCA declaró como ganancia ocasional la utilidad obtenida por la venta de ocho lotes urbanos. Sin embargo, la DIAN reclasificó esos ingresos como renta ordinaria, lo que aumentó el impuesto a pagar y dio lugar a una sanción por inexactitud.
La empresa alegó que los lotes eran activos fijos, mantenidos por más de 40 años, y que su venta no correspondía al giro ordinario del negocio. Pero tanto el Tribunal Administrativo del Atlántico como el Consejo de Estado concluyeron que sí hacían parte de su actividad económica habitual. Por eso, la utilidad debía gravarse como renta ordinaria.
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Diagonal 46a Sur #4a Este-42, Bogotá, Colombia Detalles¿Qué dice la ley sobre renta y ganancia ocasional?
Según el Estatuto Tributario Colombiano, los ingresos por la venta de bienes pueden ser tratados como:
Ganancia ocasional, si el bien es un activo fijo mantenido por más de dos años y no hace parte del giro ordinario del negocio.
Renta ordinaria, si el bien es un activo movible o inventario, es decir, si su venta es parte habitual de la actividad del contribuyente.
El artículo 60 del ET establece que los activos fijos son aquellos que no se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios, mientras que los activos movibles sí lo hacen. Además, el artículo 300 señala que solo los activos fijos dan lugar a ganancia ocasional.
¿Qué es el giro ordinario del negocio?
Una de las preguntas más frecuentes es:
¿Cómo saber si la venta de un inmueble hace parte del giro ordinario del negocio?
Para responder esto, el Consejo de Estado aclara que no basta con el objeto social de la empresa ni con lo que esté registrado en el RUT. Lo importante es la actividad real que desarrolla la empresa de forma habitual.
En este caso, se demostró que Inversiones Oma Osio:
Tenía como actividad habitual la urbanización y venta de bienes raíces.
Contaba con autorizaciones de urbanismo y venta desde 1977.
Había subdividido los terrenos en más de 250 lotes, de los cuales ya había vendido la mayoría.
Incluía en sus gastos operacionales comisiones por venta de inmuebles.
Por lo tanto, sí existía un patrón continuo y organizado de venta de inmuebles, lo que confirma que dicha actividad hacía parte de su giro ordinario.
¿Cuáles fueron los argumentos de la empresa?
La sociedad demandante sostuvo que:
El terreno había sido aportado por una socia en 1974 y no se adquirió para venderlo.
Había estado en su patrimonio por más de 40 años.
Su intención nunca fue comercializar los lotes como parte del negocio principal.
Los registros contables mostraban los terrenos como activos fijos.
La venta debía clasificarse como ganancia ocasional y no como renta ordinaria.
Sin embargo, estos argumentos no lograron desvirtuar la prueba de que la venta sí era parte de la actividad económica ordinaria.
¿Por qué se impuso una sanción por inexactitud?
Otra pregunta clave es:
¿Qué es una sanción por inexactitud y cuándo aplica?
Según el artículo 647 del ET, esta sanción se impone cuando el contribuyente:
Omite ingresos gravables.
Incluye costos o deducciones improcedentes.
Declara un menor impuesto al que realmente debía pagar.
En este caso, al declarar como ganancia ocasional lo que debió ser renta ordinaria, y al incluir un costo fiscal superior al aceptado por la DIAN, se configuró la conducta sancionable. El Consejo de Estado confirmó que no se trataba de un simple error de interpretación de la norma, sino de una inexactitud que justificaba la multa.
¿Qué pasa con el costo fiscal del inmueble?
Otro tema discutido fue el valor que se puede deducir como costo en la venta del inmueble.
La empresa lo calculó con base en el avalúo catastral, aplicando el artículo 72 del ET, que se aplica solo a activos fijos.
La DIAN lo calculó con base en el costo histórico contable, conforme a los artículos 62 y 67 del ET, aplicables a inventarios.
Dado que se concluyó que eran activos movibles, la posición de la DIAN fue avalada. Además, la empresa no impugnó oportunamente ese cálculo dentro del proceso.
¿Qué enseñanzas deja este fallo?
Este fallo del Consejo de Estado es clave para todos los contribuyentes que:
Poseen bienes inmuebles desde hace años.
No tienen claro si deben declararlos como activos fijos o inventarios.
Creen que tener un lote por más de dos años basta para que se considere activo fijo.
Asumen que el objeto social define automáticamente la naturaleza del bien.
El mensaje es claro: lo que cuenta no es cuánto tiempo se ha tenido el bien, sino cómo se usa en la actividad real del contribuyente. Si se compró, urbanizó y vendió como parte de un proyecto, será considerado renta, aunque hayan pasado décadas desde su adquisición.
¿Cómo evitar errores en la declaración de renta?
Estas son algunas recomendaciones prácticas para evitar sanciones similares:
Evalúa la habitualidad: ¿has vendido inmuebles varias veces? ¿Contratas personal para eso?
Clasifica correctamente tus activos: no todos los bienes raíces son activos fijos.
Consulta el Estatuto Tributario: especialmente los artículos 60, 62, 67, 70, 72 y 300.
Revisa el contexto económico y contable: el registro en libros no es lo único que importa.
Asesórate con expertos tributarios: para evitar omisiones o deducciones improcedentes.
Conclusión
El debate entre renta o ganancia ocasional no es solo semántico: tiene implicaciones tributarias, legales y económicas de gran impacto. Este fallo deja claro que lo que define el tratamiento fiscal de un bien es su uso habitual dentro del negocio, y no solo el tiempo que ha estado en el patrimonio.
Como contribuyente, empresario o asesor contable, es fundamental analizar con rigor cada operación de venta de inmuebles, especialmente si la empresa ha tenido antecedentes de urbanización, promoción o comercialización de bienes raíces.
¿Has enfrentado dudas sobre cómo declarar la venta de un inmueble?
¿Consideras justo que una propiedad conservada durante 40 años se trate como inventario?
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📢 Hagamos que más personas entiendan la diferencia entre renta y ganancia ocasional.
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